Paragraaf Grondbeleid

Gehanteerde parameters
In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 (hierna: de Notitie) van de Commissie BBV staat aangegeven dat de  toegerekende rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Bij de  herziene grondexploitaties wordt het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente gehanteerd, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties (dus zonder rekening te houden met eventuele verliesvoorzieningen) van de bouwgronden in exploitatie (BIE’s). Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend.
De rente bij de verlieslatende grondexploitaties wordt niet geactiveerd. Dit wordt alleen gedaan bij de winstgevende grondexploitaties zijnde Vlaschaard III + Deltahoek Uitbreiding. Bij deze exploitaties is gerekend met een rentepercentage van 2% als renteparameter voor zowel de kosten als voor de opbrengsten.
Als inflatiepercentage is rekening gehouden met een kostenstijging van 2,5% (geen opbrengstenstijging want de verkoopprijs is een vaste prijs per m² die niet jaarlijks wordt herzien/geïndexeerd).

Bedrijventerrein Vlaschaard III
In 2019 is 4.860 m² bedrijventerrein verkocht. De resterende percelen (samen 3.195 m²) zijn op 31-12-2019 in optie uitgegeven. De herziene exploitatieopzet laat een positief exploitatiesaldo zien per 31-12-2023 van € 81.590. Daar dit een winstgevende exploitatie betreft, is aan deze exploitatie rente toegerekend van 2%.

Bedrijventerrein Deltahoek Uitbreiding
In maart 2017 is besloten om 34.578 m² bedrijfsgrond uit exploitatie te nemen. In 2018 en 2019 zijn geen percelen verkocht. Per 31-12-2019 resteert nog 30.264 m² te verkopen. Er zijn thans 4 percelen in optie uitgegeven, samen 14.684 m² groot.
In maart 2017 is eveneens besloten om het achterste gedeelte van het terrein beter te ontsluiten zodat dit gedeelte beter kan worden verkaveld. De uitvoering van deze werkzaamheden is in de exploitatie voorzien in 2023.
De voor dit terrein vastgestelde grondprijs bedraagt € 80,-/m². Vorig jaar is besloten om kwantumkorting toe te passen op dit terrein tot € 70/m², afhankelijk van de grootte van de kavels.
De herziene exploitatieopzet laat een positief exploitatiesaldo per 31-12-2026 zien van € 166.756. Daar het een winstgevende exploitatie betreft, is aan deze exploitatie een rente toegerekend van 2%.
Gezien de toegenomen interesse in dit bedrijventerrein, het voorstel tot toepassen van een kwantumkorting en de introductie van erfpacht voor gronduitgifte op dit terrein, wordt uitgifte van alle gronden binnen de looptijd (vóór 31-12-2026) haalbaar geacht.

Bedrijventerrein Stampershoek 5e Fase
Het totaal aan uit te geven bedrijventerrein bedroeg oorspronkelijk 52.015 m². Bij raadsbesluit van 25 januari 2018 is dit teruggebracht naar 49.721 m² ten gevolge van het besluit om op een deel van het terrein (gelegen achter de brandweerkazerne) een extra ontsluiting te realiseren. In  2019 zijn geen gronden verkocht. Per 31-12-2019 resteert nog 26.045 m² aan te verkopen grond en zijn er 3 percelen in optie uitgegeven.
Bij de vorige herziening van de grondexploitaties is besloten om een afwijkende vraagprijs van € 55,-/m² te hanteren voor onregelmatig gevormde percelen. Voor het overige blijven de vraagprijzen gehanteerd (variërend van € 80,- tot € 90,-/m²) waarbij voor het geheel als ondergrens de prijs van € 70,-/m² is opgenomen
Voor het gedeelte naast de brandweerkazerne is een herinrichting (extra ontsluitingsweg) en herverkaveling voorzien daar dit gebied anders niet op een goede manier kan worden uitgegeven. Door de herverkaveling wordt tevens tegemoetgekomen aan een toenemende vraag naar kleinere kavels tot 2.000 m². In de exploitatie is rekening gehouden met een gefaseerde aanleg van deze extra ontsluiting. Begin 2020 is gestart met de uitvoering van fase 1.
Voor deze herinrichting is provinciale subsidie toegekend. Mocht de extra ontsluiting niet geheel worden aangelegd, zal uiteraard een deel van deze subsidie moeten worden terugbetaald.
De herziene exploitatieopzet laat op einddatum een verlies zien van € 1.261.611,-. Aan deze exploitatie is dan ook geen rente toegerekend. Vorig jaar liet de exploitatie nog een verlies zien op einddatum van € 1.307.728,-. Het lagere verlies is ten gevolge van fors lager geraamde kosten voor verharding, gebaseerd op de eind 2019 uitgebrachte offerte van H4A voor de 1e fase van de extra ontsluitingsweg.
Na correctie met de reeds getroffen voorzieningen ad € 1.307.728,- bedraagt het exploitatieresultaat op einddatum looptijd € 46.117,-. De reeds gevormde voorziening ad € 1.307.728 is met € 46.117 verlaagd en verwerkt in de jaarstukken 2019.

Bedrijventerrein Technopark 2e fase
Voor dit bedrijventerrein is bij de vorige herziening wederom besloten om bedrijfsgrond uit exploitatie te nemen. Op 31-12-2019 resteert nog 5.910 m² aan uit te geven grond, verdeeld over 2 bouwkavels. Voor beide bouwkavels is interesse getoond. De verwachting is dan ook dat het gehele terrein vóór einde looptijd (31-12-2026) uitgegeven zal zijn.
De herziene exploitatieopzet laat een negatief exploitatiesaldo per 31-12-2026 zien van - € 157.752. Aan deze exploitatie is dan ook geen rente toegerekend.
Ten gevolge van de vorig jaar uit exploitatie gronden is een bedrag van € 371.000 aan kosten afgeboekt ten laste van de gevormde voorziening ultimo 2018 voor een bedrag van € 358.000. Het restant van € 13.000 vertegenwoordigt de waarde van de gronden als onderdeel van ons strategisch grondbezit wat in de jaarstukken 2019 als onderdeel van de materiële vaste activa wordt gepresenteerd.
De resterende voorziening is voldoende om het verwachte exploitatiesaldo te dekken ultimo 2019.

De financiële gevolgen van de herziene exploitatieopzetten
De BBV regels bepalen dat verliezen moeten worden genomen op het moment dat ze inzichtelijk zijn. Echter, ook winst dient te worden genomen indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.
In onderstaand overzicht zijn de gevolgen voor de voorzieningen en tussentijdse winstneming van de herziene exploitatieopzetten in beeld gebracht:

Verwerking hiervan vindt plaats in de jaarstukken 2019.

COVID-19:
Ten tijde van het opstellen van de jaarstukken 2019 werden we ook in Nederland geconfronteerd met het COVID-19 virus. Gezien het verloop van de gezondheid in onze gemeente en de doelgroep van bedrijventerreinen, achten wij een bijstelling van de exploitatie-opzetten niet noodzakelijk.

4.  Onderbouwing en uitgangspunten bij (tussentijdse) winstneming

De herziene exploitatieopzetten laten twee winstgevende exploitaties zien, namelijk Vlaschaard III en Deltahoek Uitbreiding.
Bij de vorige herziening heeft de raad besloten om op de grondexploitatie Vlasschaard III € 230.000 tussentijdse winst te nemen. Dit bedrag is in de jaarrekening 2018 verwerkt. Gezien de hoogte van het exploitatiesaldo en de beperkte risico’s is ultimo 2019 opnieuw tussentijdse winst genomen, thans ter hoogte van € 60.000. Voorgesteld wordt deze winstneming toe te voegen aan de reserve grondexploitatie als onderdeel van de resultaatbestemming 2019. Voor de winstneming geldt de percentage of completion methode (POC). Hiermee wordt bedoeld dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie de winst op basis van de eindwaarde kan worden genomen.
Hoewel ook de exploitatieopzet voor Deltahoek Uitbreiding een positief resultaat laat zien, wordt in 2019 nog geen winst genomen op deze exploitatie, gezien de grote hoeveelheid aan nog uit te geven gronden.

5.  Beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s

Aan het uitvoeren van grondbeleid zijn risico’s verbonden. Deze risico’s worden beheerst door middel van risicomanagement. Onderdeel hiervan is naast het voorkomen en beperken van risico’s ook het vormen van reserves (weerstandscapaciteit) om de nadelen van het eventueel voordoen van risico’s te kunnen opvangen. De gemeente Sluis beschikt over een reserve grondexploitatie welke in het verleden is gevormd op basis van winsten die zijn gerealiseerd ten behoeve van het opvangen van risico's in de toekomst. In de bepaling van het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met risico's in de grondexploitatie. Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit wordt met de reserve grondexploitatie rekening gehouden. De reserve grondexploitatie heeft per 31 december 2019 een omvang van € 758.688.